KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN FESHİ

KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN FESHİ:

 

 

 

            Türk Borçlar Kanunu md.12 uyarınca kira sözleşmesinin geçerli olması için kanunen zorunlu kılınan bir şekil şartı bulunmamaktadır. Yani kira sözleşmesi yazılı olabileceği gibi sözlü de olabilir.

 

            Yine Türk Borçlar Kanunu md. 300 uyarınca kira sözleşmeleri belirli bir süre için yapılabileceği gibi, belirsiz süreli de olabilir. Belirli süreli kira sözleşmeleri, taraflarca belirlenen sürenin sonunda ayrıca bir fesih bildirimine gerek duyulmaksızın kendiliğinden sona ermiş kabul edilir. Eğer taraflar bu durumda açık bir anlaşma olmaksızın kira sözleşmesini sürdürürlerse kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.

 

            Genel olarak belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.

 

            Türk Borçlar Kanunu 347. Madde uyarınca konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında bildirimin geçerliliği yazılı olması şartına bağlıdır.

 

            Türk Borçlar Kanunu Madde 349 uyarınca aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.

 

            * Kiraya veren kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

 

            * Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise,

 

            Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih bildirimine ve fesih sürelerine ilişkin genel hükümlere uyularak, bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. 

           

            *Kiralananın yeni maliki ise; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi olması halinde, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı bir dava ile sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi dilerse, gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

 

            *Kiracı kiraya verene, kiralananın tesliminden sonra, kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesine rağmen, kiralananı boşaltmamışsa, kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak yolu ile kira sözleşmesinin sona ermesini ve kiracının tahliyesini sağlayabilir.

 

            *Kiracı bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için iki yazılı ihtarnameye sebebiyet vermişse, kiraya veren kira süresinin bitiminden veya bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yolu ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.

 

            *Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ve belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması halinde kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yolu ile sona erdirebilir.

 

            Kanunda yukarıda belirtilen şekilde sınırlı sayıda belirtilmiş olan bu sebepler dışında, kira sözleşmesinin dava yolu ile sona erdirilmesine ilişkin kiracı aleyhine sözleşmede kararlaştırılacak bir şartın geçerliliğinden bahsedilemeyecektir. 02.01.2023

 

 

            Av. Yeşim ULUSAN DALGIÇ