KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ

KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ:

 

 

            Türk Borçlar Kanunu madde 343 uyarınca kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Zira kira sözleşmesinde kira bedelinin değiştirilemeyeceğine dair bir hüküm mülkiyet hakkının ihlali sonucunu doğuracaktır.

 

            Türk Borçlar Kanunu madde 344 uyarınca; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak olan kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” Madde metnine göre taraflar kira sözleşmesinde artış oranını serbestçe kararlaştırabilirler. Ancak, belirlenecek oran veya rakam bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamayı geçemeyecektir.

 

            344. maddenin 2. Fıkrasında ise tarafların sözleşmede kira artış oranını belirlememiş olmaları halindeki duruma ilişkin düzenleme yer almaktadır. Buna göre; “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” Buna göre tarafların sözleşmede kira artış oranını belirlememiş olmaları halinde, kira artış oranını belirleme konusunda anlaşmazlık yaşamaları halinde kira artış oranının, bir önceki yılın tüketici fiyat endeksi ortalamasının üzerinde olmamak koşulu ile ve hakkaniyete göre hakim tarafından belirleneceği hüküm altına alınmıştır. Bu durumda hakim bir önceki yılın tüketici fiyat endeksi ortalamasının üzerinde bir oran belirleyemeyecektir.

 

            Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak olan kira bedeli ise, Türk Borçlar Kanunun 344. Maddesinin 3. Fıkrası gereğince; taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, hakim tarafından bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksi ortalaması, emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu gözönünde bulundurularak hakim tarafından hakkaniyete göre belirlenecektir. Hakim burada bir önceki yılın tüketici fiyat endeksi ortalaması ile bağlı değildir.

 

            Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmış ise; Türk Borçlar Kanunun 344. Maddesinin 4. Fıkrası gereğince; 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak kaydı ile, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Aşırı ifa güçlüğüne ilişkin bu kanunun 138. Madde hükümleri saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra ise kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de gözönünde bulundurularak, 344. Maddenin 3. Fıkrası kapsamında artış oranları belirlenecektir.

 

            Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davalar her zaman açılabilir. Ancak taraflar arasındaki sözleşmede yeni kira döneminde kira artışının yapılacağı belirlenmiş ise veya yeni kira döneminden en az 30 gün önce dava açılmış veya kiracıya yeni kira döneminde artış yapılacağına dair bir yazılı ihtarname gönderilmiş ise, yeni dönem için hakim tarafından belirlenecek olan kira bedeli yeni dönemim başından itibaren geçerli olacaktır.

 

            Türk Borçlar Kanunu madde 346 gereğince, kira sözleşmelerinde kira bedeli ve yan giderler dışında kiracı aleyhine düzenleme yasağı getirilmiştir. Özellikle, kira bedelinin ödenmemesi halinde cezai şart veya bir kira bedelinin ödenmemesi halinde diğer kira bedellerinin de muaccel olacağına dair hükümler geçersiz olacaktır. 04.01.2023

 

 

            Av. Yeşim Ulusan DALGIÇ